Mise en demeure pour travaux : recours du locataire en immobilier

Un logement décent est un droit fondamental pour tout locataire. En France, la loi du 6 juillet 1989 relative à la location et à la vente de logements et la loi du 18 juin 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques (dite loi Macron) définissent les obligations du propriétaire en matière d'entretien et de réparation. Le propriétaire doit fournir un logement répondant aux normes d'habitabilité et d'y effectuer les réparations nécessaires. En cas de manquement à ces obligations, le locataire peut se tourner vers une mise en demeure pour travaux . La mise en demeure est un outil juridique important pour le locataire. Elle permet de formaliser sa demande de réparation et de mettre en demeure le propriétaire d'agir. Elle peut également servir de point de départ pour des actions en justice en cas de refus ou d'inaction du propriétaire.

Conditions d'une mise en demeure valable

Pour qu'une mise en demeure soit valable, elle doit respecter certaines conditions. La mise en demeure doit être rédigée par écrit et notifiée au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Nature des travaux

Le propriétaire est tenu de réaliser les travaux nécessaires pour maintenir le logement en bon état d'usage et de sécurité. Il doit réparer les dommages résultant de la vétusté du logement ou de son défaut d'entretien.

• Travaux d'entretien courant : le locataire est responsable des travaux d'entretien courant, comme le remplacement d'une ampoule ou la réparation d'un robinet qui goutte. En revanche, les travaux importants , tels que la réparation d'une fuite d'eau importante ou le remplacement d'une chaudière défectueuse, relèvent de la responsabilité du propriétaire.
• Travaux d'ordre vétusté : le propriétaire est tenu de réparer les dommages résultant de la vétusté du logement. Par exemple, il devra remplacer des fenêtres qui ne ferment plus correctement, réparer les infiltrations d'eau dues à l'usure du toit ou remplacer les revêtements de sol abîmés.
• Travaux d'ordre sécurité : le propriétaire est tenu de réaliser les travaux nécessaires pour garantir la sécurité du logement. Par exemple, il devra réparer un escalier dangereux, installer un système de sécurité incendie ou sécuriser un balcon qui menace de s'effondrer.

Obligations du locataire

• Exigences écrites : La mise en demeure doit être rédigée par écrit et notifiée au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire doit indiquer clairement les travaux à réaliser, la nature des vices constatés et les délais pour la réalisation des travaux.
• Preuves des vices : Il est important de fournir des preuves des vices constatés. Des photos, des vidéos ou des témoignages peuvent servir de preuves. Par exemple, si une fuite d'eau cause des dégâts, il est important de prendre des photos de l'état du logement avant et après la fuite, ainsi que des photos des dommages causés.
• Justification de l'urgence : Le locataire doit justifier de la nécessité et de l'urgence des travaux. Le locataire doit préciser que le logement présente un danger pour la sécurité ou la santé, ou qu'il est impropre à l'habitation. Par exemple, si le chauffage est en panne en plein hiver et qu'il fait froid dans le logement, le locataire peut justifier de l'urgence des travaux. Il est important de mentionner des éléments concrets pour justifier de la nécessité et de l'urgence des travaux.
• Conditions spécifiques du bail : La mise en demeure doit tenir compte des conditions spécifiques du bail. Le locataire doit se référer à la durée du bail et aux clauses relatives aux réparations. Certaines clauses peuvent préciser les délais pour la réalisation des travaux ou les conditions pour la résiliation du bail en cas de non-réalisation des travaux.

Recours du locataire en cas de refus ou d’inaction du propriétaire

Si le propriétaire refuse ou ne donne pas suite à la mise en demeure, le locataire dispose de plusieurs recours. Le locataire peut tenter de négocier directement avec le propriétaire pour trouver un accord sur les travaux à réaliser. Si cela échoue, il peut se tourner vers la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou saisir le tribunal compétent.

Négociation et conciliation

• Commission Départementale de Conciliation (CDC) : La CDC est un organisme qui peut aider à trouver une solution amiable entre le locataire et le propriétaire. La CDC peut convoquer les deux parties pour une audience de conciliation et proposer une solution négociée. Le locataire peut saisir la CDC pour tenter de concilier avec le propriétaire.
• Négociation directe : Le locataire peut également tenter de négocier directement avec le propriétaire pour trouver un accord sur les travaux à réaliser. Il est important de garder une trace écrite de toutes les communications avec le propriétaire, y compris les tentatives de conciliation et de négociation.

Action en justice

Si la conciliation échoue, le locataire peut saisir le tribunal compétent pour faire valoir ses droits. Le tribunal compétent est le tribunal d'instance du lieu où se situe le logement.

• Demande de travaux : Le locataire peut demander au tribunal de condamner le propriétaire à réaliser les travaux. Il peut également demander au tribunal d'ordonner une expertise judiciaire pour déterminer la nature et l'étendue des travaux à réaliser.
• Dommages et intérêts : Le locataire peut demander au tribunal de condamner le propriétaire à payer des dommages et intérêts pour le préjudice subi. Le préjudice peut être matériel, par exemple les frais de réparation du logement, ou moral, par exemple le stress ou les désagréments causés par le défaut d'entretien du logement. Le locataire peut également réclamer des dommages et intérêts si le propriétaire ne respecte pas les délais pour la réalisation des travaux, ou s'il refuse de réduire le loyer.
• Réduction de loyer : Le locataire peut demander une réduction de loyer si le logement est impropre à l'habitation en raison de travaux non réalisés. La réduction du loyer peut être proportionnelle à la diminution de la valeur locative du logement. Pour obtenir une réduction de loyer, le locataire doit prouver que les travaux non réalisés affectent l'habitabilité du logement et lui causent un préjudice.

Résiliation du bail

Le locataire peut demander la résiliation du bail si le propriétaire ne réalise pas les travaux nécessaires dans un délai raisonnable. Le locataire peut être indemnisé par le propriétaire pour les frais engagés pour trouver un nouveau logement et pour le préjudice subi.

• Délai raisonnable : Le locataire doit respecter un délai raisonnable pour la réalisation des travaux avant de demander la résiliation du bail. Le délai raisonnable dépend de la nature des travaux et de la gravité du vice constaté. En règle générale, un délai de 30 jours est considéré comme raisonnable pour les travaux urgents. Cependant, un délai plus long peut être justifié si les travaux sont plus importants ou si le propriétaire est confronté à des difficultés pour trouver des artisans.
• Formalités : La demande de résiliation du bail doit être formalisée par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire doit préciser les travaux non réalisés, les délais accordés au propriétaire pour les réaliser et les conséquences de son inaction. Il doit également mentionner les frais engagés pour trouver un nouveau logement et le préjudice subi.

Aspects pratiques et conseils

Avant de lancer une mise en demeure, le locataire doit prendre certaines précautions. Le locataire doit documenter les vices constatés et les demandes de réparation déjà effectuées. Des photos, des vidéos et des témoignages peuvent servir de preuves. Il est important de garder une trace écrite de toutes les communications avec le propriétaire, y compris les tentatives de conciliation et de négociation.

Précautions à prendre avant la mise en demeure

• Documentation des vices : Documenter les vices constatés avec des photos, des vidéos et des témoignages. Il est important de prendre des photos de l'état du logement avant et après les vices constatés, ainsi que des photos des dommages causés. Les témoignages peuvent être écrits ou sous forme d'enregistrements audio ou vidéo.
• Communications écrites : Conserver une trace écrite de toutes les communications avec le propriétaire. Cela permet de démontrer l'inaction du propriétaire et la nécessité de la mise en demeure. Conserver les courriers, les emails et les SMS échangés avec le propriétaire, ainsi que les procès-verbaux de conciliation ou de négociation.

Conseils pour une mise en demeure efficace

• Précision et clarté : La mise en demeure doit être précise et claire, en indiquant les travaux spécifiques à réaliser et les délais pour leur réalisation. Le locataire doit mentionner les travaux, la nature des vices constatés, les délais pour la réalisation des travaux, les conséquences en cas de non-réponse du propriétaire et les éléments justificatifs de la nécessité et de l'urgence des travaux.
• Délais raisonnables : Il est important de fixer des délais raisonnables pour la réalisation des travaux. Le locataire peut fixer un délai de 30 jours pour les travaux urgents. Le délai doit tenir compte de la nature des travaux, de la gravité du vice constaté et des difficultés rencontrées par le propriétaire pour trouver des artisans.
• Conséquences de la non-réponse : La mise en demeure doit préciser les conséquences en cas de non-réponse du propriétaire. Le locataire peut indiquer qu'il se réserve le droit d'agir en justice.

Rôle de l'assurance habitation

• Prise en charge des dommages : L'assurance habitation du locataire peut prendre en charge les dommages et les frais de réparation, sous certaines conditions. La garantie "dommages aux biens" peut couvrir les dommages causés au logement par des événements imprévisibles, tels que les fuites d'eau, les incendies ou les explosions. Toutefois, elle ne couvre généralement pas les dommages résultant de la vétusté du logement ou du défaut d'entretien du propriétaire.
• Conditions générales : Il est important de consulter les conditions générales de l'assurance habitation pour connaître les exclusions de garantie. Certaines exclusions peuvent concerner les dommages causés par la négligence du locataire ou les dommages résultant de l'usure normale du logement.

Alternatives aux recours classiques

• Médiation : Le locataire peut se tourner vers un médiateur indépendant pour tenter de trouver une solution amiable avec le propriétaire. La médiation peut être une alternative intéressante à la conciliation ou à l'action en justice, car elle permet de trouver une solution qui satisfait les deux parties. Le médiateur est un professionnel impartial qui aide les parties à négocier et à trouver un compromis.
• Associations de consommateurs et syndicats de locataires : Des associations de consommateurs et des syndicats de locataires peuvent également apporter un soutien juridique et pratique aux locataires. Ces associations peuvent fournir des informations sur les droits des locataires, assister les locataires dans leurs démarches et négocier avec les propriétaires en leur nom. Ils peuvent également fournir des modèles de lettres et de documents juridiques.

La mise en demeure pour travaux est un outil important pour les locataires pour obtenir des réparations dans leur logement. En respectant les conditions de validité et en utilisant les recours appropriés, les locataires peuvent faire valoir leurs droits et obtenir un logement décent. Il est important de se faire conseiller par un professionnel du droit si la situation est complexe ou si le propriétaire ne coopère pas.